부동산 계약 체크리스트: 세입자를 위한 안전한 임대차 가이드

부동산 계약은 단순히 계약서에 서명하고 보증금을 입금하는 것만으로 끝나는 것이 아닙니다. 세입자로서 자신의 권리와 의무를 알고, 임대차 관련 법률과 절차를 숙지하고, 문제가 발생하지 않도록 예방하거나 해결하는 방법을 알아야 합니다. 이 글에서는 부동산 계약 시 주의할 점과 체크리스트를 소개하겠습니다.

집주인 확인하기

부동산 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 집주인이 정말로 집의 소유자인지 확인하는 것입니다. 만약 집주인이 속이거나 사기를 치면, 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵거나, 갑작스럽게 퇴거를 요구받거나, 다른 문제에 직면할 수 있습니다. 따라서 집주인의 신원을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

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• 등기사항 증명서, 주민등록증, 등기필증 등의 서류를 요구하고, 집주인의 이름과 주민등록번호가 일치하는지 확인합니다.
• 미등기 건물이면 건축물 관리 대장의 소유자 또는 건축허가서의 건축주, 아파트 분양 계약서 원본과 분양회사의 확인서를 요구하고, 집주인의 이름과 주민등록번호가 일치하는지 확인합니다.
• 신탁등기가 있는 물건은 신탁원부를 발급받아 신탁계약 내용 및 실권리자(임대차권자)가 누구인지 확인합니다. 신탁등기란 집주인이 자신의 재산을 다른 사람에게 위임하고, 그 사람이 재산을 관리하고 이익을 배분하는 것을 의미합니다. 예를 들어, 집주인이 은행에 자신의 집을 담보로 대출을 받고, 신탁회사가 그 집을 관리하고 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
• 등기사항 증명서에 근저당, 가압류 등이 없는지 확인합니다. 근저당이란 집주인이 자신의 집을 담보로 대출을 받은 경우에 설정되는 담보권을 의미합니다. 가압류란 법원이 재산에 대한 처분권을 제한하는 조치를 의미합니다. 이러한 경우에는 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵거나, 강제집행에 따른 퇴거를 당할 수 있습니다. 따라서 등기사항 증명서의 갑구(소유권)와 을구(담보권)를 확인하고, 계약일, 중도금 납부일, 잔금 납부일에 각각 최신의 등기사항 증명서를 발급받아야 합니다. 만약 가압류, 가처분, 예고등기가 되어 있는 경우에는 그 내용을 확인하고, 임대차 계약이 가능한지 여부를 판단해야 합니다.

임대차 계약서 꼼꼼히 작성하기

부동산 계약 시 또 하나의 중요한 점은 임대차 계약의 유효성을 확인하는 것입니다. 임대차 계약은 세입자와 집주인 간의 권리와 의무를 정하는 법적 문서이므로, 잘못 작성되거나 누락된 사항이 있으면, 세입자는 법적 보호를 받기 어렵거나, 손해배상을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대차 계약서를 꼼꼼히 작성하여야 하는데 다음과 같은 내용을 확인해야 합니다.

• 임대차 계약서에는 세입자와 집주인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 임대차 기간, 보증금, 월세, 관리비, 퇴거 조건, 특약사항 등의 필수 사항이 모두 기재되어 있어야 합니다.
• 임대차 계약서에는 세입자와 집주인이 모두 서명하고 인감을 날인하고, 인감증명서를 첨부해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 체결한다면, 위임장과 대리인의 신분증도 첨부해야 합니다.
• 임대차 계약서에는 오피스텔의 경우 전입신고를 할 수 있는지 여부가 명시되어 있어야 합니다. 오피스텔은 주거용도와 업무용도를 겸한 복합건물로, 일부 오피스텔은 전입신고가 제한되어 있습니다. 이 경우에는 세입자는 주민등록상의 주소가 변경되지 않으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 전입신고가 가능한 오피스텔인지 확인하고, 불가능하다면 전세권 설정이 가능한지 확인해야 합니다.
• 임대차 계약서에는 다가구주택의 경우 선순위 보증금이 얼마나 되는지 내용이 명시되어 있어야 합니다. 다가구주택이란 한 채의 건물에 여러 가구가 함께 거주하는 주택으로, 일반적으로 한 채의 건물에 대한 소유권과 담보권이 하나씩만 등기됩니다. 이 경우에는 세입자들은 보증금 순위에 따라 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 자신의 보증금 순위가 몇 번째인지 알아야 합니다. 따라서 계약 전 임대인에게 선순위 보증금 내역을 요구하고, 임차인이 임대인의 동의서를 받아 임대차계약 현황 열람을 신청해야 합니다.

다가구주택 전세 계약 시 선순위보증금 확인하는 방법

 

2023년 최우선변제권 및 소액임차인 범위 상향

파손 및 수리 사항 확인하기

부동산 계약 시 또 다른 중요한 점은 파손 및 수리 사항을 확인하는 것입니다. 세입자는 입주 전에 집의 상태를 점검하고, 파손된 부분이나 수리할 부분이 있는지 확인해야 합니다. 만약 파손 및 수리 사항이 있으면, 임대인과 협의하여 계약서상 특약사항으로 내용을 기재하고, 수리기간을 명시해야 합니다. 그렇지 않으면, 세입자는 퇴거 시 원상복구 비용을 청구받거나, 거주 중에 불편을 겪을 수 있습니다. 따라서 파손 및 수리 사항을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

• 입주 전에 집의 전체적인 상태를 점검하고, 문, 창문, 벽, 바닥, 천장 등에 구멍이나 균열이 없는지 확인합니다.
• 전등, 콘센트, 스위치, 보일러, 에어컨, 가스레인지 등의 전기 및 가스 설비가 정상적으로 작동하는지 확인합니다.
• 수도꼭지, 변기, 샤워기, 배수구 등의 수도 설비가 정상적으로 작동하는지 확인합니다.
• 주방, 욕실, 베란다 등에 곰팡이나 녹이 없는지 확인합니다.
• 가구나 가전제품이 포함된 경우에는 그 상태와 작동 여부를 확인합니다.
• 파손된 부분이나 수리할 부분이 있는 경우에는 임대인과 협의하여 계약서상 특약사항으로 내용을 기재하고, 사진이나 동영상으로 증거를 남깁니다. 또한 수리기간을 명시하고, 수리 완료 후에는 재점검을 요구합니다.

 

• 아래 특약 내용을 참고하여 작성하시면 됩니다.

월세 전세 계약 특약 문구 모음

관리비 및 퇴거 시 비용 알아보기

부동산 계약 시 마지막으로 주의할 점은 관리비 비용을 알아보는 것입니다. 관리비란 세입자가 거주하는 동안 발생하는 공동시설 유지비, 청소비, 경비비 등의 비용을 의미합니다. 관리비는 임대차 계약서에 명시되어 있으며, 매월 임대인에게 납부해야 합니다. 관리비는 임대차 형태와 건물 유형에 따라 다르게 적용되므로, 세입자는 잘 알아두어야 합니다. 따라서 관리비 비용을 알아보는 방법은 다음과 같습니다.

• 관리비 내용을 확인하고, 인터넷, 유선방송, 수도 등이 포함되어 있는지 여부를 확인합니다. 일부 건물에서는 이러한 비용이 별도로 청구되므로, 추가적인 비용 부담이 있을 수 있습니다.
• 관리비 납부 방법과 납부 기한을 확인하고, 정해진 방법과 기한에 따라 납부합니다. 관리비 납부 방법은 직접 납부하거나 자동이체를 하는 경우가 있으며, 납부 기한은 매월 초 또는 말일에 하는 경우가 있습니다.
• 관리비 변동 사항을 확인하고, 변동 사유와 범위를 임대인에게 문의합니다. 관리비는 건물의 시설 유지 상태나 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 세입자는 변동 사항을 주기적으로 확인해야 합니다.
• 퇴거 시 청소비나 원상복구 비용을 확인하고, 임대인과 협의하여 결정합니다. 퇴거 시 청소비나 원상복구 비용은 임대차 계약서에 명시되어 있거나, 임대인과 세입자가 합의한 내용에 따라 적용됩니다. 따라서 세입자는 퇴거 전에 이러한 비용을 미리 알고, 임대인과 협의하여 결정해야 합니다.

이상으로 부동산 계약 시 주의할 점과 체크리스트를 소개했습니다. 부동산 계약은 세입자와 집주인 간의 권리와 의무를 정하는 중요한 과정이므로, 세입자는 자신의 권리와 의무를 알고, 임대차 관련 법률과 절차를 숙지하고, 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다.