최근 부동산중개인과 건축업자들로 구성된 전세사기 세력에게 많은 임차인들이 소중한 재산상 손해를 보고 있습니다. 그래서 정부는 소액임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 2023.02.14일부터 주택임대차보호법을 일부 개정하여 상향하였습니다.
최우선변제권 및 소액임차인 보증금 계산방법
소액임차인 최우선변제권(금액)이란 임대차 기간이 끝난 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 경매로 넘어갈 경우 임차인이 최우선으로 변제(배당)를 받을 수 있는 권리(금액)를 말합니다. 이 금액은 임차인의 보증금 범위와 담보물권의 설정 일자에 따라 달라집니다. 이번개정으로 소액임차인에 적용되는 보증금의 기준액이 1,500만 원 상향 조정되며 우선변제 금액도 500만 원 상향 조정됩니다.
예를 들어, 서울특별시에서 2023년 4월에 보증금 1억 6천만 원으로 전세 계약을 한 A 씨가 있습니다. 임대인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되었습니다. 담보물권의 설정 일자가 2022년 10월이라면, A 씨는 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제권이 없습니다. 하지만 담보물권의 설정 일자가 2023년 3월이라면, A 씨는 소액임차인에 해당하므로 최우선변제권이 있습니다. 이 경우, A 씨는 최대 5,500만 원까지 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을유지해야 합니다. 계약만 하고 대항요건을 갖추지 않으면 보장받지 못합니다. 즉 보증금을 지키기 위해서는 계약을 하고 전입신고 및 확정일자를 바로 받아야 하는 게 중요합니다.
또한, 해당 건물의 저당권(은행 융자)등의 날짜를 확인하여 [기준시점] 날짜와 비교하여 소액임차인의 범위에 해당하는지와 최우선변제금액을 산정해야 합니다.
만일 내가 오늘 계약하고 전입신고와 확정일자를 받은 집이 1992년에 근저당이 설정되어 있다면 소액임차보증금의 범위는 2천만원 이하가 되고 최우선 변제 금액은 700만 원만 되는 것입니다.
따라서 [기준시점: 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임]이 최근일수록 보장금액이 높게 보장받을 수 있습니다. 소액임차인 보증금 범위에 월세는 포함되지 않습니다. 가령 보증금 5000만 원에 월세 30만 원이라면 소액임차인 보증금은 5천만 원입니다.
지역별 최우선변제금액 및 소액임차인 범위
또한, 지역별로도 차이가 있으니 확인해 보기 바랍니다. 각 권역별로 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제금액은 아래 표와 같습니다.
| 기준 시점 | 지역 | 소액임차인 보증금 범위 | 최우선변제금액 |
| 1990. 2. 19.~ | 서울특별시, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995. 10. 19.~ | 특별시 및 광역시(군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001. 9. 15.~ | 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 | |
| 2008. 8. 21.~ | 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2010. 7. 26.~ | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2014. 1. 1.~ | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 | |
| 2016. 3. 31.~ | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2018. 9. 18.~ | 서울특별시 | 1억 1천만원 이하 | 3,700만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 | 1억원 이하 | 3,400만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2021. 5. 11.~ | 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 | 5,000만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 3천만원 이하 | 4,300만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 2023. 2. 21.~ | 서울특별시 | 1억 6천500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 4천500만원 이하 | 4,800만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
※ 1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다 84824 판결 참조)
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함
4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제받음(주택임대차보호법 제8조)
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