다가구주택 전세 계약 시 선순위보증금 확인하는 방법

다가구주택은 한 채의 건물에 여러 가구가 함께 거주하는 주택으로, 전세나 월세로 계약할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 선순위보증금입니다.

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선순위보증금이란, 다가구주택에 먼저 입주한 세입자들이 낸 보증금을 말합니다. 이 보증금은 임대차 내용이 등기사항증명서에 나타나지 않기 때문에, 별도로 확인해야 합니다.

 

 

다가구주택 전세 계약 시 주의사항! 깡통다가구는 어떻게 알아낼까?

 

왜냐하면, 선순위보증금이 많으면 많을수록 여러분이 낸 보증금은 안전하지 않기 때문입니다. 만약 집주인이 파산하거나 주택을 매각하게 되면, 선순위보증금은 최우선변제권을 가지므로 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 그러나 여러분이 낸 보증금은 그다음 순위가 되어, 남은 금액에서만 돌려받을 수 있습니다.

 

그래서 보증금이 소액임차인 기준을 초과하는 반전세나 전세의 경우에는 특별히 주의를 하셔야 합니다. 예를 들어, 매매가가 10억 인 A 다가구는 은행대출이 3억에 선순위보증금 7억이 들어있다면, 여러분이 낸 보증금은 아무리 많아도 0원입니다. 반면, 매매가가 10억 인 B 다가구는 은행대출 5억 선순위보증금 3억이 들어있다면, 여러분이 낸 보증금은 최대 2억까지 안전합니다.

 

따라서 다가구주택 전세 계약 시에는 선순위보증금을 확인하는 것이 중요합니다. 그럼 어떻게 확인할 수 있을까요?

임대인에게 물어보기

가장 간단한 방법은 임대인에게 직접 물어보는 것입니다. 임대인은 선순위보증금의 내역을 알고 있으므로, 정직하게 답해줄 수 있습니다. 그러나 현실적으로 임대인에게 물어보는 것은 쉽지 않습니다. 임대인이 선순위보증금을 숨기거나 거짓말을 할 수도 있고, 여러분이 그 말만 믿기에는 개운하지 않을 수도 있습니다.

동사무소에서 확인하기(확정일자 부여현황)

그래서 더 확실한 방법은 동사무소에서 확정일자 부여현황을 확인하는 것입니다. 이 방법은 2014년 1월 1일 이후에 동사무소에 전입신고와 확정일자를 받은 세대에 한해서 가능합니다. 전입신고와 확정일자를 받은 세대의 경우, 그 내용이 전산화되어 동사무소를 통해 확인할 수 있습니다.

 

계약전 해당 건물의 안전성을 확인하기 위해 확정일자 부여현황을 확인해 보는 것이라면 임대인 동의서와 임대인 신분증 사본, 본인 신분증을 준비해야 합니다. 임대인 동의서는 따로 정해진 법적 양식이 없고 A4용지에도 임대인 누군가 임대차 정보제공 동의한다 식으로 작성하고 임대인 도장 찍어서 가져가면 됩니다.

 

거주 중인 임차인의 경우에도 임대차정보제공을 요청하려면, 신분증과 계약서를 준비해 가서 동사무소에 방문하면 됩니다. 동사무소에서는 해당 주택의 확정일자 부여현황을 제공해 줍니다. 이 문서에는 선순위임차인의 수와 임차보증금의 합이 나타나 있습니다.

그러나 임대차정보제공은 누구나 할 수 있는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의 6에 따라, 신청자가 이해관계인이거나 임대차계약을 체결하고자 하는 자로서 임대인의 동의를 받은 경우에만 허용됩니다.

이해관계인이란 다음과 같습니다.

• 해당 주택의 임대인·임차인
• 해당 주택의 소유자
• 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자
• 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관
• 그 밖에 법무부령으로 정하는 자

이해관계인이 아니라면, 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인의 동의서는 특별한 형식은 없고, 인적 사항과 주소를 기재하고 서명하면 됩니다. 서명이 아닌 도장을 찍을 경우, 인감도장과 인감증명서를 준비해야 합니다.

또한, 준비서류도 갖춰야 합니다. 준비서류는 다음과 같습니다.

• 이해관계인: 임대차계약서 또는 등기사항증명서
• 임대차계약을 체결하려는 자: 임대인의 동의서, 인감증명서 또는 신분증 사본

 

[별지 제3호서식] 임대차 정보제공 요청서.hwp

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마치며

다가구주택 전세 계약 시 선순위보증금을 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 선순위보증금은 보증금의 안전성과 직결되므로, 꼭 확인해야 합니다.