부동산 매매계약서 작성방법 및 필수 확인사항

부동산 매매계약서 작성 시 필수 확인사항은 무엇이 있을까요? 부동산 계약서는 당사자는 누구이고, 어떠한 내용의 권리, 의무가 처분되고, 어떻게 이행될 것인가 나타나야 하고 당사자의 의사표시를 더욱 구체적으로 표시하기 위해 그 문구가 정확하고 간결 명료해야 합니다. 계약서 작성 시 일반적으로 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

계약 전 

등기사항전부증명서 열람 및 서류 확인 

계약 전 인터넷 등기소를 통해 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람하여 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가압류, 가등기 등의 권리관계가 있는지 확인합니다. 아파트 이외의 건물의 경우 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 면적 및 불법건축물 유무를 확인합니다. 토지의 경우 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산 이용 시 제약 요인이 있는지 확인합니다. 아래 토지이음 사이트를 통해 토지이용계획열람을 하실 수 있으며 해당 주소를 입력 후 아래 [행위제한내용] 설명 부분을 참고하시면 됩니다.

반응형

 

토지이음

매도자 신원 확인

부동산 계약을 할 때 제일 중요한 일은 부동산의 권리를 이전하고 취득하는데 책임질 수 있는 당사자와 계약을 해야 합니다. 매매의 경우 매도인이 실제 소유자인가 또는 매도에 관한 권한을 가진 대리인인지 여부를 확인해야 합니다. 만약 계약 시 소유자와 등기부상 소유자가 다르다면 등기부상의 소유자를 기준으로 계약을 해야 하면 또한 실제 소유자가 아니라도 그 부동산을 처분할 수 있는 권한(대리권)을 가진 사람과 계약을 진행해야 합니다.

 

법률상 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와의 거래는 원칙적으로 법정대리인에 의하던지 아니면 법정대리인의 동의가 반드시 필요합니다.

 

본인이 나온 경우에는 신분증으로 확인하면 되며 신분증 진위 여부의 확인은 아래 사이트나 ARS 진위확인 1382번을 누르고 주민등록번화와 발급일자를 입력하면 "행정자치부에 등록된 최종발급일자와 일치합니다"라는 멘트로 확인 가능합니다.

 

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24

 

매도인	확인서류
본인	신분증
대리인(명의자가 아닌 사람, 부부관계도 포함)	위임장 및 인감증명서, 대리인 신분증
미성년자, 한정치산자	법정대리인의 동의서

계약 시

필수 계약 내용 

• 계약 내용에는 아래의 사항을 확인하고 적습니다
• 등기사항전부증명서상과 토지대장상의 부동산의 면적
• 매매 금액과 대금의 지불시기 및 방법
• 매도인 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
• 특약사항 : 은행 융자 등의 승계 여부 및 계약해지 조건(아래 필수 특약 내용 참조)

계약 체결과 대금 지급 확정

• 계약서 작성 전 매도인과 매수이니 자금 사정 등을 고려해 대금(계약금, 중도금, 잔금) 지급 일정과 금액을 조정하면 됩니다.
• 일반적으로 잔금까지 기간은 1~2달 정도 책정하며 상황에 따라 변동이 가능합니다. 계약금 및 중도금, 잔금 비율은 일반적으로 아래와 같습니다.

구분	비율(%)	비고
계약금	10	이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니므로 서로간의 합의에 의해 결정합니다.
중도금	30~40
잔금	나머지

• 계약 내용이 다 합의되면 2장을 작성하여 사인 또는 도장을 찍고 간인(각 장의 접속 부분에 도장을 찍는 것)합니다.
• 계약금을 건네주고 영수증을 받고 계약서를 매도인, 매수인 각 1부 보관합니다.

중도금 및 잔금

• 중도금 및 잔금 시 등기사항전부증명서를 필히 확인하고 변동 내용이 없는지 확인하고 대금을 지불합니다.
• 대금 지불 시 영수증을 받으며 송금 시 송금확인으로 영수증을 대체 가능합니다.

부동산 매매계약서 특약사항 및 양식 다운로드

매매계약서 특약사항

• 현 시설 상태의 계약이며, 대지는 토지대장상 기준이고, 건물은 건축물대장상의 면적이다.
• 향후 실측 면적과 공부상의 면적이 차이가 발생하더라고 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.
• 본 계약의 매매대금에는 본 부동산 위에 존재하는 정원수, 정원석, 기타 부착물 일체를 포함하기로 한다.
• 제세공과금 및 각종 제비용은 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.
• 잔금 전까지 현재 공부상 권리사항을 현상태를 유지하기로 한다.
• 본 계약은 소유주 000의 대리인 000과의 계약으로 위임장 및 인감증명서 첨부함.
• 매매대금 중 일금 000만 원은 임대보증금으로 상계하며, 임대차계약은 매수인이 승계하기로 한다.
• 계약일 현재 00 은행 근저당 채권최고액 금 00만 원은 2023년  월  일까지 말소하기로 한다.
• 매도인은 중도금 지급 전까지 등기부상 설정된 000을 말소한다.
• 본 계약은 매도인의 임대업을 승계하는 포괄양도양수 계약으로 잔금 시 계약 당사자는 포괄양도양수계약서를 별도로 작성한다.(상가의 경우)
• 매수인의 영업허가에 대한 부분은 매수인이 전적으로 책임진다.(상가를 인수해 매수하는 경우)

부동산 매매계약서 양식

한국공인중개사 협회에서 제공하는 아래 양식을 다운로드하여 위 설명 내용을 참고로 작성하시면 됩니다.

 

매매계약서.hwp

0.09MB

 

 

부동산 직거래 시 꼭 알아야 할 계약서 작성 방법