다가구주택 건물가 계산 방법

다가구주택에 임대(전세나 반전세)를 들어갈 때는 대출금과 선순위보증금을 확인해야 합니다. 이 두 가지 금액이 건물가 대비 너무 높으면 계약 시 위험할 수 있기 때문입니다. 그러려면 주인이나 부동산 말에 의한 시세가 아닌 객관적인 건물가를 알아야 하는데, 어떻게 알 수 있을까요?

 

다가구주택 전세 계약 시 선순위보증금 확인하는 방법

 

아파트, 오피스텔, 연립주택과 같은 부동산은 거래사례비교법이라는 방법으로 건물가를 쉽게 확인할 수 있습니다. 이 방법은 비슷한 조건의 부동산들의 실제 거래 가격을 비교하여 평균적인 가격을 구하는 방법입니다. 하지만 단독주택이나 상가와 같은 부동산은 거래사례비교법으로 건물가를 확인하기 어렵습니다. 왜냐하면 이런 부동산들은 위치, 크기, 구조, 나이 등이 모두 다르기 때문에 비교할 대상이 적거나 없기 때문입니다.

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그래서 이런 부동산의 적정 가치를 산정하기 위해서는 감정평가라는 전문적인 방법을 사용해야 합니다. 감정평가에는 여러 가지 방법이 있는데, 오늘은 다가구주택 건물가를 산정할 때 가장 많이 사용하는 원가 분석에 대해 알아보겠습니다.

원가 분석이란?

원가 분석이란 현재 시점에서 건물을 새로 지었다고 가정하고 그 비용을 계산하는 방법입니다. 즉, 건물을 다시 만들어서 조달하게 되면 얼마의 돈이 들어갈 것인지를 따져 보는 것입니다. 이 방법으로 주택가를 구하려면 토지가와 건물가의 합을 구하면 됩니다.

• 주택가 = 토지가 + 건물가
• 토지가 = 토지시세 x 토지면적
• 건물가 = 재조달원가(표준건축비 x 건물 연면적) x 감가상각률

토지가는 토지시세와 토지면적을 곱하여 구할 수 있습니다. 토지시세는 공시지가를 기준으로 하거나, 주변의 비슷한 토지의 거래가격을 참고하여 산정할 수 있습니다. 공시지가는 시세의 50%~60% 정도를 반영하므로, 이 비율로 나누어 가액을 상향할 수도 있습니다.

 

건물가는 재조달원가와 감가상각률을 곱하여 구할 수 있습니다. 재조달원가는 표준건축비와 건물연면적으로 구할 수 있습니다. 표준건축비는 한국감정원에서 매년 발표하는 용도별 공사비 평균을 참고하면 됩니다. 건물연면적은 건물의 층수와 각 층의 면적을 모두 더한 값입니다.

 

감가상각률은 건물이 지어진 후 해가 지남에 따라 건물의 가치가 떨어지는 비율입니다. 이 비율은 건물의 내용연수에 따라 다릅니다. 내용연수란 건물의 수명이라고 할 수 있는데, 주택보다는 상가, 저층보다는 고층, 내구성이 높은 건물일수록 길다고 볼 수 있습니다.

원가 분석으로 다가구주택 건물가 계산하기

재조달원가

여기서 재조달원가란 건물을 새로 만들어서 조달하게 되면 얼마의 돈이 들어갈 것인지를 따져 보는 것입니다. 재조달원가는 표준건축비와 건물연면적으로 산정할 수 있습니다.

표준건축비

표준건축비란 한국감정원에서 매년 발표하는 용도별 공사비 평균입니다. 예를 들어, 2023년에 발표된 표준건축비는 다음과 같습니다.

• 다가구 주택 : 1,812,402 원/㎡
• 아파트 : 1,696,312 원/㎡
• 연립 주택 : 2,042,091 원/㎡
• 다세대 주택 : 1,796,402 원/㎡
• 다중주택 : 1,854,402 원/㎡
• 오피스텔 : 1,789,339 원/㎡
• 근린생활시설 : 1,717,724 원/㎡
• 창고 : 784,143 원/㎡
• 공장 : 976,625 원/㎡

건물 용도	원/㎡	원/평당
다가구 주택	1,812,402 원	598만 원
아파트	1,696,312 원	559만 원
연립 주택	2,042,091 원	674만 원
다세대 주택	1,796,402 원	593만 원
다중주택	1,854,402 원	612만 원
오피스텔	1,789,339 원	590만 원
근린생활시설	1,717,724 원	567만 원
창고	784,143 원	259만 원
공장	976,625 원	322만 원

이 표준건축비를 이용하면 현재 전용 84㎡(약 34평) 아파트를 지을 때 건축비는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

건축비=84 ×1,696,312원=142,490,208원즉, 2023년 기준 34평 아파트를 짓는데 1억 4천 2백만 원 정도의 건축비가 필요하다는 것입니다.

감가상각률

감가상각률이란 건물이 지어진 후 해가 지남에 따라 건물의 가치가 떨어지는 비율을 말합니다. 이 비율은 건물의 용도와 내구성에 따라 다르게 적용됩니다.

 

예를 들어, 단독주택의 수명은 25년 정도로 보고 연 4%로 건물의 가치가 떨어진다고 봅니다. 오늘 단독주택을 건축비 1억 들여 건물을 지었다면 1년 뒤에는 4백만 원이 감가 된 9,600만 원, 10년 뒤에는 4천만 원 이 감가 된 6,000만 원 가치가 평가되고 25년 뒤에 수명을 다한다고 봅니다. 감가상각률은 다음과 같은 표로 나타낼 수 있습니다.

구분	감가비율	내용연수
단독주택	연 4%	25년
아파트, 다가구, 다중주택	연 3.3%	30 년
30층 이상 초고층 아파트	연 2%	50 년
RC 상가, 건물, 모텔	연 2.5%	40 년
SRC 건물	연 2%	50 년
조립식 공장, 창고	연 10%	10 년

다가구주택 가격 계산 예시

이제 이 공식과 표를 이용하여 다가구주택의 가격을 계산해 보겠습니다.

예를 들어, 토지면적이 453㎡, 건물 연면적이 740㎡(2011년 10월 준공)인 다가구 주택의 경우 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

토지면적: 453㎡

• 공시지가 1,210,000원/㎡ (약 400만 원/평)
• 토지시세: 2,000,000원/㎡ (약 661만 원/평)
• 토지가: 토지시세×토지면적=2,000,000×453=906,000,000원
  ※ 토지 시세를 알 수 없는 경우 공시지가로 시세 환산(시세 환산 : 공시지가는 시세의 50%~60% 반영), 공시지가를 이 비율로 나눠 가액을 상향→121만/(0.6~0.5)=(202만 원~242만 원)

건물 연면적: 740㎡

• 재조달원가: 표준건축비 ×건물연면적=1,812,402 × 740 =1,341,177,480원
• 감가상각률: (30−12)/30 (12=2023-2011)
• 건물가: 1,341,177,480 × (30-12)/30=804,706,488원

다가구 주택가격

• 토지가+건물가=906,000,000+804,706,488=1,710,706,488원

 

이렇게 원가 분석을 통해 다가구주택의 건물가를 계산할 수 있습니다. 이 방법은 건물의 신축비용과 감가상각률을 고려하여 건물의 현재 가치를 산정하는 방법입니다. 하지만 이 방법에도 한계가 있습니다. 예를 들어, 건물의 위치나 주변 환경, 건물의 품질이나 설계 등은 고려되지 않습니다.

 

또한 표준건축비나 감가상각률은 매년 변동되므로 최신 자료를 사용해야 합니다. 따라서 이 방법은 다른 방법과 함께 비교하거나 참고하는 용도로 사용하는 것이 좋습니다.

 

다음에는 LH(한국토지주택공사)에서 다가구주택 전세 임대 시 사용하는 【개별주택가격(공시금액)으로 다가구주택 가격 계산하는 방법】에 대한 설명과 실무에서 제가 사용하는 방법으로 오늘 설명드린 원가법에 근거한 내 지역의 건물가를 가장 정확하게 반영할 수 있는 방법에 대하여 포스팅드리겠습니다.