다가구주택 전세 계약 시 주의사항! 깡통다가구는 어떻게 알아낼까?

다가구주택은 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 가구별로 방, 화장실, 주방 등이 분리되어 있는 주택입니다. 보통 아래층은 세를 주고 주인은 4층에 거주하는 경우가 많고, 총 19 가구까지 가능합니다.

하지만 다가구주택에 전세를 들어갈 때는 조심해야 합니다. 왜냐하면 다가구주택은 아파트나 빌라와 달리 전세 계약 시 확인해야 할 사항이 많고 복잡하기 때문입니다.

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저는 부동산 업무에서 이 부분에서 어려움도 많이 느끼고, 제 주변에서도 부동산 이것 저것 많이 물어보는 분들이 많습니다. 그래서 이번에는 다가구주택 전세 계약 시 주의사항에 대해 알려드리고자 합니다.

다가구주택 전세 계약 시 주의할 점

일반적으로 전세 계약을 할 때는 등기부등본을 살펴보고 은행대출과 시세를 비교해 보고, 시세의 70~80% 내에 대출과 보증금이 들어가면 전세계약을 하는 것이 보통입니다.

하지만 다가구주택은 이렇게만 하면 안 됩니다. 왜냐하면 다가구주택에는 나보다 먼저 입주한 세입자들이 있기 때문입니다. 먼저 입주한 사람을 선순위세입자라 부르며 그들의 보증금을 선순위보증금이라고 부릅니다.

만일 집 주인이 대출은 30% 정도 받았지만 다른 모든 가구 전세를 놓으면 집값을 초과하지 않을까요? 실제로 이런 경우가 종종 있습니다. 저는 이런 집을 깡통다가구라고 부릅니다.

깡통다가구는 전세 계약을 해도 전세금이 안전하지 않습니다. 왜냐하면 집주인이 파산하거나 다른 문제가 생기면 선순위세입자의 보증금이 먼저 변제되고, 나머지 세입자들은 전세금을 돌려받기 힘들기 때문입니다.

그래서 다가구주택에 전세를 들어갈 때는 깡통다가구를 어떻게 파악할 수 있는지 알아야 합니다.

깡통다가구를 파악하는 방법

깡통다가구를 파악하는 방법은 다음과 같습니다.

• 우선, 내가 들어가려는 다가구주택의 선순위보증금합계를 전입세대 열람(주민센타에서 발급)을 통해 확인합니다. 그리고 그 합과 대출을 더해 집값의 몇 % 인지 파악해 봅니다.
• 그다음, 다가구주택의 집값을 알아봅니다. 아파트처럼 시세가 정확하지 않지만 감정가를 통해 대략적으로 알 수 있습니다. 저는 등기사항증명서를 열람해 은행 대출을 파악하고 건축물대장과 공시지가를 기초로 해당 집의 감정가를 산정합니다. 그리고 시세와 비교해 보고 최종적으로 다가구 집값을 산정합니다.
• 마지막으로, 이렇게 산정된 집값에 최근 인근 다가구 낙찰가율을 곱해 [대출+선순위보증금합]이 이 금액 이내에 들어가면 안전한 집으로 판단합니다.

이렇게 하는 것이 가장 정확한 방법이지만, 구체적으로 들어가면 더욱 복잡하고 어렵습니다. 그래서 개인이 다가구 전세 계약 시 이런 복잡한 확인을 하기는 쉽지 않습니다.

그래서 제가 여러분께 간단한 팁을 드리겠습니다.

다가구주택 전세 계약 시 팁

다가구주택 전세 계약 시 팁은 다음과 같습니다.

• 우선, 주인이 선순위보증금합계를 말해주지 않거나 확인이 어려운 집은 고민 없이 계약하지 마세요. 떳떳하다면 말하지 못할 이유가 없습니다.
• 그리고 되도록이면 소액임차인의 범위내로 보증금을 거세요. 소액임차인은 임대차보호법에 따라 최우선변제권을 가집니다. 만일 2023년 현재 대전에서 전세방을 구한다면 8천5백만 원 이하가 소액임차인기준이니까 8천5백만 원 이하 보증금을 걸고 나머지는 월세로 사는 방법이 있습니다. 그래야 최우선변제금 2천8백만 원이 보호됩니다. 더욱 안전하게는 최우선변제금액 기준인 2천8백만 원을 보증금으로 하고 나머지는 월세로 사는 방법입니다
• 마지막으로, 전세보증에 방법도 있는데요. 다가구주택은 건물가액을 공시지가 기준으로 책정하다보
• 니 너무 낮아 실제적으로 쉽지 않아요. 그래서 전세보증에 방법은 전세보증보험을 이용하는 것입니다. 전세보증보험은 보험회사가 전세금의 일부를 대신 보증해주는 서비스입니다. 이렇게 하면 전세금을 줄일 수 있고, 보험회사가 보증해 주기 때문에 안전합니다. 하지만 전세보증보험을 이용할 때는 보험료와 이자를 잘 비교해 보고, 보험회사의 신용도와 약관을 잘 확인해야 합니다.

2023년 최우선변제권 및 소액임차인 범위 상향

다가구주택 전세 계약 시 주의사항 요약

다가구주택 전세 계약 시 주의사항은 다음과 같습니다.

• 다가구주택은 아파트나 빌라와 달리 전세 계약 시 확인해야 할 사항이 많고 복잡합니다.
• 깡통다가구를 파악하기 위해서는 선순위보증금합계와 집값을 알아야 합니다.
• 선순위보증금합계가 확인되지 않는 집은 고민없이 계약하지 마세요.
• 소액임차인의 범위내로 보증금을 거세요. 소액임차인은 최우선변제권을 가집니다.
• 전세보증에 방법은 전세보증보험을 이용하세요. 전세보증보험은 보험회사가 전세금의 일부를 대신 보증해 줍니다.

이상으로 다가구주택 전세 계약 시 주의사항에 대해 알려드렸습니다.