계약갱신 청구권 행사 방법 및 중도해지

부동산 계약갱신  방법

부동산 계약 갱신은 임대인과 임차인이 임대차 기간이 만료되기 전에 임대차 조건을 변경하거나 연장하는 것을 말합니다. 부동산 계약 갱신에는 합의에 의한 갱신과 묵시적 갱신, 그리고 계약갱신청구권 행사가 있습니다. 또한 계약갱신 청구권 행사는 세입자가 주택임대차보호법에 따라 1회에 한하여 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

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• 합의에 의한 갱신은 임대인과 임차인이 임대차 조건을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 예를 들어, 임대료나 보증금을 인상하거나 감소시키거나, 임대 기간을 연장하거나 단축하는 등의 경우가 있습니다. 합의에 의한 갱신은 당사자들의 자유이므로 어떤 내용으로 갱신할지는 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만, 합의에 의한 갱신은 변경된 내용이 제3자에게 대항하기 위해서는 등기나 등록이 필요할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신은 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽도 계약 만기 전에 계약 갱신 또는 거절의 의사를 표시하지 않은 경우, 기존의 계약 조건 그대로 계약이 다시 체결된 것으로 간주되는 것입니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨), 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않으면 발생합니다. 묵시적 갱신의 경우, 임대차 기간은 2년으로 되며, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
• 계약갱신청구권 행사는 세입자가 주택임대차보호법에 따라 1회에 한하여 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 세입자는 현재 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사는 원칙적으로 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 해야 하며, 집주인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 계약갱신청구권 행사의 경우, 임대료는 5% 이내로 인상할 수 있으며, 전세에서 월세로 전환할 수 없습니다.

계약갱신 청구권 행사 방법

계약갱신청구권 행사는 세입자가 주택임대차보호법에 따라 1회에 한하여 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 세입자는 현재 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사는 원칙적으로 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 해야 하며, 집주인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 계약갱신청구권 행사의 경우, 임대료는 5% 이내로 인상할 수 있으며, 전세에서 월세로 전환할 수 없습니다.

계약갱신청구권 행사의 목적은 세입자의 주거 안정을 보장하고, 집주인의 임의적인 계약 해지나 조건 변경을 방지하기 위한 것입니다. 계약갱신청구권 행사는 세입자가 주택임대차보호법에 따라 주택임대차계약서에 기재하거나, 별도의 서면으로 집주인에게 통지하면 됩니다. 집주인은 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절하려면 정당한 사유가 있어야 하며, 그 사유를 세입자에게 서면으로 통지해야 합니다.

계약갱신청구권 행사는 세입자의 권리이므로 세입자가 원하지 않으면 하지 않아도 됩니다. 다만, 세입자가 계약갱신청구권 행사를 하지 않으면, 집주인은 계약 만기 전에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하여 계약을 종료하거나 변경할 수 있습니다. 따라서, 세입자는 자신의 의사와 상황에 따라 계약갱신청구권 행사 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

계약갱신 청구권 행사 중 중도 해지

세입자가 최장 4년을 살 수 있도록 하는 취지의 '계약갱신청구권'제도가 최근 역전세(전세 시세가 낮아지는) 현상으로 세입자가 중도 해지하는 일이 생기는 데 이럴 때 임대차 보호법 6조의 2에 따라 묵시적 갱신 조항을 준용하도록 했습니다.

• 묵시적 갱신 : 임대차 계약이 끝난 뒤 서로 아무런 의사를 표시하지 않아 계약이 연장된 묵시적 갱신의 경우 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.

즉, 계약갱신 청구권 행사 중 세입자는 2년을 전부 채우지 않고 중간에 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인은 이를 통보받은 후 3개월 이내에 전세금을 내줘야 합니다.

반면 계약갱신 청구권을 행사하지 않고 신규로 전세 계약을 체결하거나 서로 합의해 전세 계약을 갱신하면 2년이 만료되기 전에 세입자의 일방적 중도 해지는 불가능합니다.

이때 중개수수료는 계약갱신에 따른 임대차는 존속기간 2년이나, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 그 효력이 발생해 계약이 종료되는 것이므로 세입자가 부담할 필요가 없습니다.(다만 위 3개월조차 존속할 수 없어 중간에 종료하는 것이라면 합의해지로 보아 해지를 원한 쪽이 수수료를 부담해야 할 수 있을 것입니다) 

계약갱신 거절사유 9가지

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (상당한 보상의 내용 : )
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 주택의 전부 또는 대부분을 철거･재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  • 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  • 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  • 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 (실거주자 성명: , 임대인과의 관계 : □ 본인 □ 직계존속 □ 직계비속)
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약갱신 거절통지서

 

계약갱신 거절통지서
임대인	성 명		임차인	성 명
	주 소			주 소
	연 락 처			연 락 처
임차목적물 주소
임대차계약 기간
임대인(__________)은 임차인(__________)로부터 ____년 ____월 ____일 주택임대차계약의 갱신을 요구받았으나, 아래와 같 은 법률상 사유로 위 임차인에게 갱신요구를 거절한다는 의사를 통지합니다.

 

 

부동산 계약서 양식 다운로드(임대,전대차,상가,권리금)

 

 

주택임대차 관련 분쟁 시 전문가로 지방자치단체에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 신속하고 효율적으로 도움을 받아볼 수 있습니다.